Comprar una vivienda, especialmente la primera o residencia habitual es una decisión importante y requiere de mucho esfuerzo. No sólo para encontrar el hogar que queremos en cuanto a ubicación, espacio o equipamiento. También un esfuerzo económico para afrontar el préstamo de la hipoteca.

La burbuja inmobiliaria

En los últimos años, aproximadamente hace una década cambiaron las condiciones de las entidades bancarias para la concesión de este tipo de préstamos. Cuando antes las hipotecas permitían una financiación más amplia de hasta el 110 y el 120% del préstamo, por encima del valor de tasación. Todo estaba incluido y permitido para comprar una vivienda, reformarla, amueblarla y hasta incluir la compra de un vehículo. Pero esto cambió drásticamente por la crisis económica y los bancos cerraron el grifo a los futuros propietarios. 

El panorama para las hipotecas cambió por completo cuando estalló la burbuja inmobiliaria. La oferta de viviendas era tan alta como los precios de compra, al igual que los índices de morosidad. La quiebra de muchas constructoras y promotoras, obligó de alguna forma a que los bancos tuvieran que asumir esa cartera de inmuebles vacíos y promocionarlos como si fueran inmobiliarias. Del mismo modo cambiaron las reglas del juego.

Gastos hipotecarios

Para asegurar las operaciones o concesiones de nuevas hipotecas el propietario debía aportar un capital inicial. Las entidades bancarias tradicionales pasaron a ofrecer únicamente un 80% del capital necesario para la compra de una vivienda y, los valores de tasación también empezaron a ser mucho más restrictivos y con una tendencia a la baja.

Y aún se complica más estas condiciones si el solicitante tiene que asumir una serie de gastos iniciales para la apertura de la hipoteca y firma de las escrituras de compra-venta a cargo del comprador:

  • Gestoría. Suele ser de unos 300 euros.
  • Notaría. Incluye el precio de la escritura y un coste adicional según el importe del préstamo hasta el 0,5%.
  • Gastos de tasación. Dependerá del valor del inmueble, sobre el 0,2%.
  • Registro de la propiedad. Se sitúa en torno al 0,2%.
  • Comisión de apertura de la hipoteca. Variará en función del banco y puede alcanzar hasta el 1,5%.
  • Impuestos como el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) o el IVA si se trata de una compra de una vivienda de obra nueva sobre el 10%.

Además de estos gastos y en el estudio para la concesión del préstamo, los bancos solicitan una serie de garantías como la situación financiera de los solicitantes, su solvencia económica a medio y largo plazo, estabilidad laboral y la posible inclusión de uno o varios avalistas, junto a otra serie de índices como la existencia de otros préstamos, bienes en propiedad, etc.

Esta situación se mantiene actualmente y para muchos ha supuesto renunciar a tener una vivienda en propiedad y buscar en el mercado del alquiler, sin un plazo concreto para comprar la casa que tanto desean, a pesar de la bajada de precios de los inmuebles. Y todo es debido a que la situación económica y laboral impide la capacidad de ahorro y por tanto conseguir ese 20% restante que exigen los bancos para obtener la hipoteca, además de cubrir los gastos de gestión y notaría.

¿Cuánto supone solicitar una hipoteca?

Un ejemplo práctico para orientarnos sobre lo que supone solicitar una hipoteca con la anteriores condiciones es que para una vivienda de unos 100.000€ se necesitan cerca de 30.000€ de capital inicial. Existen pocos préstamos de la banca tradicional que permitan obtener esa cantidad y ahorrarlo llevaría años para un trabajador con una salario medio. Además, se deberá enfrentar a la prueba de solvencia económica mucho más exigente que hace años.

Si le dijéramos a cualquier propietario de una vivienda comprada hace 10 años aproximadamente que es posible obtener una hipoteca al 100% pensaría que estamos bromeando. Pues sí es posible. Las hipotecas 100% existen y las conocemos bien en LP Financiación.

Básicamente se trata de negociar el préstamo con una o varias entidades y empresas de financiación para unificar dentro de la misma operación o de una única cuota la hipoteca y los gastos asociados necesarios para el 100% de la compra de la vivienda.

La cuota resultante varía un poco respecto a la que nos concederían de la forma habitual y posiblemente los intereses, aunque para el solicitante todo va a depender del estudio de solvencia económica y otras garantías que pueda presentar como los avales.